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恒指期货保证金:法拍房越来越多,说明什么?

来源:阿凡提旅行网 时间:2020-06-27 13:53

所谓法拍房就是房子被法院强制查封了,拿去执行拍卖变现。买法拍房是从法院手里买,他们把这套房子裁定给你。

市面上的法拍房,都哪来的?

一般有三种:

1抵押给银行的房子(不管是按揭还是抵押,银行掌握房本),无法按时还款,出现违约。银行向法院提出民事诉讼,要求变现房产冲抵坏账。

这是最好的一类法拍房,过户、债务风险都很小。

2民间借贷用房产抵押,债务人违约了,债权人不允许直接取得抵押房产,需要向法院申请,要求法院在执行阶段拍卖房产来还款。

这种法拍房问题较多,不规范不透明,多头借贷等,不建议碰。

3财产没收,贪官、刑事案件等判决没收犯罪嫌疑人的全部财产,财产中的不动产会由法院拍卖。这种房子其实也很好,但也要具体分析,有的可能涉及凶宅。

··· ···

作为一种房产类型,我们来分析下法拍房的优劣。

法拍房的核心优势有两个:

1首先是便宜。

我们正常买房的交易价格叫「市价」,银行批房贷会给出一个稍低于市价的「评估价」。而买法拍房需要竞拍,起拍价一般是评估价的8折。如果首次竞拍没卖出去,流拍了,第二次可以把起拍价再打个8折。如果再次流拍,可以再次打个8折,最多可以拍三次。

所以,法拍房的理论起拍价最低可以做到市价的5折。

成交价呢?不确定性就很大了。能流拍两次的房子一般也不会太好,最低可能6-7折就成交了。

如果真遇上多年没房源的楼王产品,最终溢。

第二大优势是不限购。

这点好理解,国内除了京、广、深三个城市以外,其它城市的法拍房均不限购,谁都能买。

法拍房买家多是两类人:

一种是职业投资客,手头现金充裕,单纯地以赚钱为目标,把法拍房市场当做「淘笋」渠道。

另一种就是本地刚需,首付预算非常有限,把法拍市场当作捡漏儿渠道了,没事儿过来瞅瞅。

总之就是很小众。

除了上面两个优势,法拍房全是缺点。

· 比如决策时间很短,无法实地看房、没有深入了解潜在风险的情况下就需要你决定买不买,动则几十上百万,谁受得了。

但是呢,买家也能付费购买一些服务,比如:委托律师帮忙对房子做尽调、委托专人帮你去现场看房、过户办证一站式服务等等。

· 再有就是法拍房的买卖周期极短,不像二手房可以和房东商量下付款周期,法拍房必须在7~15个工作日内付全款。一旦资金不够的话,需要提前找人做全款垫资买下来,然后再做抵押贷款。

· 还有因为信息不透明,可能会遇到各种各样的傻瓜猫全集隐形坑——如果房屋质量存在问题,损失都算买家的,法院不承担任何责任;

房子可能被合法占用,典型就是买卖不破租赁;也可能被非法占用,比如原屋主赖着不走或者房子被私下抵押了,其它债主和你抢房子。遇到以上情况,如果法院不负责清房,不好意思,买家自己解决。

P.S. 法院不管清房的,一律别碰。

隐形债务纠纷,原来的房主做了民间借贷,私下把房产证抵押给了债主,但是没有在房管局对抵押房产进行登记。这种情况可就热闹了,其它债主很可能会和买家有纠纷...价成交的情况也有。房圈一直有个说法叫:法拍市场能淘到真豪宅。

先说法拍房的数量问题,我国在2016年11月25日才开始执行网络司法拍卖,在这个时间点之前,所有的法拍都是传统现场拍卖。传统拍卖运营模式是法院通过摇号的方式委托拍卖公司来进行招商拍卖,这么做有个巨大的缺陷:拍卖消息的传播速度慢,范围极其有限。

编个例子来说明当时的情况:假设我国某地方法院某案子,被执行人在北京有一套涉案房产,法院委托当地拍卖公司进行招商拍卖。拍卖公司的招商流程是:在当地或北京的报刊上刊登拍卖公告,以及当地法院公示。报刊茫茫多,真正的需求者是很难获得这个拍卖消息的,错过拍卖几乎是必然的。

首先说说拍房流程&入手手续

但再怎么麻烦也阻挡不了低价的诱惑,其实只要了解了其中的门道,法拍房并不是个麻烦。

拍卖流程

公示:法院在淘宝网上放出法拍房相关信息,包括地址、权属、居住情况等。

注意:竞买人必须认真阅读“竞买公告”和“竞买须知”。

看样:提前申请,并在约定时间由工作人员统一带领前往拍卖房源看样。

注意:一般公告中会提示看样申请时间和联系方式。

报名:缴纳保证金,通常为拍卖底价的10-20%,交了钱的人才能参与竞拍。

注意:拍卖结束之前都可以提交保证金,但避免错过,尽量还是提前1-2天为宜。

竞拍:开拍后24小时,报名者在淘宝公开竞拍,价高者得拿下房源。

注意:一般有5分钟的延时周期,即拍卖10点结束,但有人9:56出价,则拍卖延长至10:01分结束,5分钟内的每次出价都会触发延时,直至无人出价为止。

交钱:拍下后保证金转为房款,余款在规定时间内付清。

注意:一般余款结清时间为10个工作日,拍卖结束当天开始计算,特殊情况按要求时间结清,竞买人可全款购买也可贷款。若悔拍将没收保证金,情节严重将受刑责。

解封:从淘宝拿到法院联系方式,获得拍卖成交确认书相关文件,解封房产。

解押:跑房管局、档案局等部门,解押房产,出具房源是否满五唯一等证明。

过户:完成过户手续,缴纳各种税费等,正式拿到房产证后收房。

注意:竞买人承担过户涉及的一切费用和标的物涉及的其他欠费等。

要说明受到什么因素影响就要先说法拍房的来源,法拍房都是法院强制执行的财产拍卖,当债务人无力履行按揭合约或者无法清偿各类债务时,被债权人就可以由各种司法程序向法院申请强制执行,从而通过房产的拍卖所得来偿还债券。我们总结出了这么5种情况:

1. 房贷断供;

2. 抵押无法偿还。用房产做抵押获取贷款,无法偿还;

3. 以物抵债。无法履行民事赔偿、合同债务等;

4. 司法没收。一般刑事案件中,判决没收犯罪嫌疑人全部财产,如果财产中涉及不动产的话,那么可以依法进行拍卖,变现后收归国库;

5. 无主财产、遗产纠纷、离婚诉讼等各类涉及到财产的判决。

如果说非要强行分析,法拍房数量上涨的原因的话,那么我们认为有以下几点主要原因:

1. 房贷周期长、被执行人容易出现经济上的变故

房贷大部分都是20年的,周期很长很长,在这个期间一旦被执行人收入骤降,无法偿还每月的房贷本息,那就容易发生断供,所以从业者出现无力偿还贷款的情况很正常

2. 法律意识的觉醒

这点从大家可以从中国裁判文书网看到2014年之后全部的民事案件的判决文书的数量就能看出来,2015年的裁判文书的数量是400万 ,2016年这个数据就提高到了700万 ,2017年和2018年都在1000万以上,民事案件的数量增长就是如此的迅速。既然是民事案件,那么就会有经济上的各种赔偿,被执行人无法偿还自然就会走向拍卖房产等不动产来偿还债务。

3. 判决和执行在时间上的延后性

举个例子,比如过几天有个近郊联排别墅的法拍变卖,该房购于2008年,2015年9月开始断供,12月银行提起诉讼,2015年底立案后2016年上半年宣判,经过种种确认市值的手续后,2018年年中开始拍卖,一拍二拍均流拍,目前是2019年2月在网上法拍,于4月结束这次变卖。

4. 金融产品的推动

房地产作为不动产,其高价值很容易获得金融机构的青睐和认可,获得融资或者抵押。但是另一方面由于较高的利息压力,同样会将一些处于挣扎中的公司直接推向深渊,无法偿还债务。有不少大额标的法拍房,就是源自于企业资金断裂不得不以拍卖的方式还债。

5. 网络司法拍卖的逐渐成熟

网络司法拍卖使有意向的买家更容易获取消息,对法院来说意味着更容易成交,使案件更快更好的完结,让法院方也越来越有能力和动力去处理民事案件。处理案件时间的缩短还能让积压起来的案件也更快被处理。

综上,针对题主的问题,法拍房越来越多,说明什么?在这里前前后后说了不少原因和推理,但是综合来说就是——社会在发展、在进步。

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